Przed zakupem

Księga wieczysta – jak sprawdzić stan prawny nieruchomości?

Przez Redakcja Apartal
notatnik z długopisem v1

Zakup mieszkania z rynku pierwotnego to dla wielu osób decyzja związana z oszczędnościami życia. Z tego powodu, przed dokonaniem transakcji upewnijmy się, czy nabycie wybranej przez nas nieruchomości, nie jest obarczone żadnym ryzykiem. Co zrobić, aby mieć pewność, że wymarzone lokum nie przysporzy nam więcej problemów niż radości? Przede wszystkim – sprawdźmy stan prawny nieruchomości, w czym pomoże nam jej księga wieczysta!

Sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości

Jednym z kluczowych etapów poprzedzających zakup mieszkania z rynku pierwotnego jest określenie stanu prawnego nieruchomości. Obejmuje on zarówno prawa rzeczowe, jak i obligacyjne, przysługujące inwestorowi w stosunku do danej nieruchomości. Nieuregulowany stan prawny nieruchomości, czyli niezgodność zapisów ze stanem faktycznym, to poważna wada prawna. Choćby dlatego, w interesie nabywcy mieszkania leży zapoznanie się z księgą wieczystą nieruchomości – podstawowym dokumentem, zawierającym informacje o jej stanie prawnym. Księga wieczysta, prowadzona oddzielnie dla każdej nieruchomości, pełni funkcję rejestru publicznego, mającego na celu ustalenie praw na nieruchomości, w tym prawa własności i innych praw z nią związanych. Księgę wieczystą zakłada się i prowadzi w oparciu o przepisy ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. 1982 Nr 19 poz. 147).

Wgląd do księgi wieczystej nieruchomości

Zgodnie z ustawą o księgach wieczystych „Księgi wieczyste są jawne. Nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę.” Kupujący nieruchomość, nabywa wraz z nią nie tylko prawa, ale i obowiązki, z których, choćby w sytuacji zadłużenia, nie zwalnia go brak znajomości jej stanu prawnego. W związku z powyższym, planując nabycie nieruchomości, powinniśmy zapoznać się z treścią jej księgi wieczystej. Aby to zrobić, poprośmy właściciela nieruchomości o podanie nam numeru KW.

Czy wiesz, że…?
Każda Księga wieczysta składa się z 3 elementów: czterech znaków odzwierciedlających lokalizację nieruchomości (np. WR1K – rozszerzenie dla nieruchomości znajdujących się w obrębie miasta Wrocław) oraz ośmiu cyfr i numeru porządkowego (np. WR1K/12345678/0). W celu zweryfikowania zapisów księgi wieczystej – musimy posiadać kompletny numer księgi wieczystej.

Od kilku lat, wszystkie księgi wieczyste zakładane i prowadzone są w formie elektronicznej, co pozwala na ich wygodne przeglądanie przez internet. Aby to zrobić, wystarczy skorzystać z ogólnopolskiej wyszukiwarki ksiąg wieczystych, prowadzonej przez Ministerstwo Sprawiedliwości pod tym adresem. Po podaniu numer KW nieruchomości, będziemy mogli przeglądać treść księgi bez wychodzenia z domu. Z numerem księgi, możemy również udać się do placówki Sądu Rejonowego, właściwego dla miejsca położenia nieruchomości, by na miejscu zapoznać się z papierową lub elektroniczną wersją dokumentu. Dostęp do treści ksiąg wieczystych jest bezpłatny.

Wypis z księgi wieczystej a stan prawny nieruchomości

Jawna i powszechnie dostępna księga wieczysta, składa się z czterech następujących działów:

Dział I–0 – Oznaczenie nieruchomości – określone są w nim podstawowe informacje dotyczące działki, w tym jej numer, położenie, powierzchnia i sposób użytkowania.

Dział I-SP – Spis praw – w części uzupełniającej dla I-O, zawarte są dodatkowe prawa przysługujące właścicielowi nieruchomości, w tym te związane ze służebnością przejazdu i przechodu czy prawa najmu i dzierżawy.

Dział II – Własność – zawierający informacje o właścicielu nieruchomości, a w przypadku oddania nieruchomości gruntowej  w użytkowanie wieczyste, także informacje o użytkowniku wieczystym.

Dział IIIPrawa, roszczenia i ograniczenia – w którym znajduje się spis praw i roszczeń przysługujących osobom trzecim wobec mieszkania, a ograniczających rozporządzenie nieruchomością nabywcy, w tym zapisy o postępowaniach windykacyjnych prowadzonych na nieruchomości.

Dział IV – Hipoteka – na który składają się  informacje o obciążeniach nieruchomości hipoteką.

Pamiętajmy, że podpisując umowę deweloperską, deweloper powinien przedłożyć nam zgodę wierzyciela, najczęściej banku, na zwolnienie lokalu będącego przedmiotem umowy sprzedaży z zabezpieczenia hipotecznego.

Wzmianki – każdy dział księgi wieczystej posiada dodatkowo informacje o dokumentach będących podstawą dokonanego wpisu. Szczególną uwagę zwróćmy na wzmianki o wpisach, które nie są jeszcze ujawnione w księdze wieczystej. Może się bowiem okazać, że osoba widniejąca w księdze wieczystej jako właściciel już nim nie jest, a wpis oczekuje na zatwierdzenie.

 

Polityka RODO

Szanowna Użytkowniczko! Szanowny Użytkowniku!

Jeśli zgadzasz się na przetwarzanie Twoich danych przez Apartal Media Sp. z o.o. prosimy o kliknięcie w przycisk “Rozumiem” lub na symbol “x”. Twoje dane będą u nas bezpieczne,a zgodę możesz wycofać w każdej chwili na podstawie polityki prywatności.

 

Polityka Prywatności

Ogólna klauzula informacyjna

Zgodnie z treścią przepisu art. 13 ust. 1 i 2 rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2016/679 w sprawie ochrony osób fizycznych w związku z przetwarzaniem danych osobowych i w sprawie swobodnego przepływu takich danych oraz uchylenia dyrektywy 95/46/WE (ogólne rozporządzenie o ochronie danych) (Dz. Urz. UE L 119, str. 1) – RODO, który zobowiązuje Administratora danych osobowych do podania w trakcie zbierania danych od osoby, której one dotyczą, określonych informacji, wskazuję, iż:

  1. Administratorem Państwa danych osobowych jest Apartal Media Sp. z o.o., z siedzibą we Wrocławiu, ul. Gwiaździsta 62/12/2, 53-413 Wrocław, wpisana do Rejestru Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego prowadzonego przez Sąd Rejonowy dla Wrocławia – Fabrycznej we Wrocławiu, VI Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego, pod nr KRS 0000706215, o kapitale zakładowym w wysokości 5 000zł, NIP 8992834898.
  2. Administrator danych osobowych wyznaczył Inspektora Danych Osobowych, z którym można skontaktować się drogą mailową pod adresem e’mail: inspektor@apartal.pl
  3. Państwa dane osobowe będą przetwarzane przez Administratora przede wszystkim w celu wykonania zawartej umowy i realizacji usługi. Przedmiotowe dane osobowe mogą być również przetwarzane w celach dodatkowych, np. w celach podatkowych, dochodzenia roszczeń wynikających z przepisów prawa, archiwizacji;
  4. Państwa dane osobowe przetwarzane będą w oparciu o podstawę prawną, tj. art. 6 ust. 1 lit. a) rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2016/679 z 27 kwietnia 2016 r. w sprawie ochrony osób fizycznych w związku z przetwarzaniem danych osobowych i w sprawie swobodnego przepływu takich danych oraz uchylenia dyrektywy 95/46/WE (ogólne rozporządzenie o ochronie danych) (Dz. U. UE. L. z 2016 r. Nr 119, str. 1) – dalej RODO, (tzn. przetwarzanie odbywa się na podstawie zgody osoby, której dane dotyczą), art. 6 ust. 1 lit. b) RODO, (tzn. przetwarzanie jest niezbędne do wykonania umowy, której są Państwo stroną lub do podjęcia działań na Państwa żądanie przed zawarciem umowy), art. 6 ust. 1 lit. c) RODO (tzn. przetwarzanie jest niezbędne do wypełnienia obowiązku prawnego, który ciąży na Administratorze,  takiego jak np. obowiązek archiwizacyjny) oraz art. 9 ust. 2 lit. f) RODO (tzn. przetwarzanie jest niezbędne do ustalenia, dochodzenia lub obrony roszczeń);
  5. Podanie przez Państwa danych osobowych jest dobrowolne, lecz konieczne do zawarcia i wykonania zawartej umowy;
  6. Odbiorcami Państwa danych osobowych będą te podmioty, którym Administrator ma obowiązek przekazywania danych na gruncie obowiązujących przepisów prawa, a także podmioty świadczące na rzecz Administratora usługi jako Eksperci Apartal (Inspektorzy odbioru, inżynierowie budownictwa, geodeci, architekci), usługi księgowe, dostarczające przesyłki kurierskie i pocztę i inne;
  7. Państwa dane osobowe nie będą przekazywane do państwa trzeciego ani organizacji międzynarodowej,
  8. Państwa dane osobowe będą przetwarzane przez cały czas, przez który umowa będzie wykonywana, a także później tj. do czasu upływu terminu przedawnienia ewentualnych roszczeń wynikających z umowy i w związku z realizacją 5 – letniego obowiązku archiwizacyjnego;
  9. Przysługuje Państwu prawo dostępu do swoich danych osobowych, do ich sprostowania, poprawiania, żądania ich usunięcia lub wniesienia sprzeciwu a także prawo do żądania ograniczenia przetwarzania danych, a także do ich przenoszenia;
  10. Przysługuje Państwu prawo do cofnięcia zgody na przetwarzanie danych osobowych w dowolnym momencie, jednakże jej cofnięcie nie ma wpływu na zgodność z prawem przetwarzania dokonanego na podstawie uprzednio udzielonej zgody;
  11. Przysługuje Państwu prawo wniesienia skargi do organu nadzorczego, którym jest Prezes Urzędu Ochrony Danych Osobowych w przypadku uznania, że Pani dane osobowe są przetwarzane niezgodnie z wymogami RODO i przepisów prawa krajowego;
  12. Państwa dane osobowe nie będą podlegały profilowaniu ani zautomatyzowanemu przetwarzaniu;
  13. Administrator nie przechowuje Państwa danych związanych ze środkami płatniczymi tj. numeru karty kredytowej, danych dostępowych do systemów bankowych i kodów jednorazowych i nie są Państwo proszeni o wprowadzenie tych danych do serwisu/platformy/portalu. Dane te wprowadzają Państwo bezpośrednio w systemie podmiotu obsługującego płatności elektroniczne (w przypadku płatności kartami kredytowymi) lub swojego banku (w przypadku przelewów elektronicznych).