Umowa deweloperska – na co zwrócić uwagę przed jej podpisaniem?

Kulminacyjnym etapem zakupu mieszkania jest podpisanie umowy deweloperskiej. Ta, będąc najważniejszym dokumentem regulującym warunki nabycia nieruchomości, powinna zawierać postanowienia i informacje kluczowe z punktu widzenia przyszłego właściciela lokalu. W jakiej formie powinna być zawarta umowa deweloperska? Jakie zapisy muszą się w niej znaleźć? Czym są klauzule niedozwolone? O tym w poniższym artykule!

Umowa z deweloperem a ustawa

Wspomniana ustawa, która weszła w życie 29 kwietnia 2012 roku, ma na celu ochronę praw nabywcy lokalu mieszkalnego. Zgodnie z jej zapisami, na deweloperze realizującym inwestycję mieszkaniową, spoczywają nowe obowiązki. Przed podpisaniem umowy deweloperskiej musi on:

• doręczyć kupującemu mieszkanie prospekt informacyjny dotyczący danego przedsięwzięcia – więcej na jego temat w artykule Prospekt informacyjny,
• udzielić szczegółowych informacji dotyczących sytuacji prawno-finansowej firmy i prowadzonej przez nią przedsięwzięcia deweloperskiego.

Forma umowy deweloperskiej

Umowa deweloperska, jako podstawa przeniesienia prawa własności, musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Koszty sporządzenia aktu i notariusza strony dzielą po połowie, choć zdarza się, że deweloper przejmuje je w całości na siebie.

Treść umowy deweloperskiej

Szczegółowe informacje o tym, co powinna zawierać umowa deweloperska, możemy znaleźć we wspomnianej ustawie. Do najważniejszych zapisów w dokumencie należą te dotyczące:

• stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej,
• cena mieszkania,
• położenia oraz istotnych cech budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem umowy deweloperskiej,
• usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku,
• powierzchnia i układ pomieszczeń,
• zakres i standard prac wykończeniowych,
• termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych,
• termin i sposób przeniesienia na kupującego prawa własności,
• informacje o rachunku powierniczym oraz gwarancjach bankowych lub ubezpieczeniowych,
• harmonogram i wysokość wpłat,
• warunki i zasady wypowiedzenia umowy deweloperskiej,
• określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej.

Odstąpienie od umowy deweloperskiej

Zgodzie z ustawą, nabywca mieszkania ma prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej w ciągu 30 dni od dnia jej podpisania. Jedną z przesłanek do jej zerwania, jest brak zawarcia w niej wszystkich określonych ustawą informacji, niezgodność zapisów umowy z informacjami zamieszczonymi w prospekcie bądź też jego niedostarczenie kupującemu mieszkanie.

Niedozwolone zapisy w umowie deweloperskiej

W umowie sporządzonej przez dewelopera mogą pojawić się także tak zwane klauzule niedozwolone, czyli zapisy nieuzgodnione wcześniej z nabywcą, które mogą naruszać jego interesy. Jako niedozwolone (nazywane też abuzywnymi) UOKiK wymienia takie zapisy, jak nierównomierny podział praw i obowiązków stron umowy, wyłączenia rękojmi za wady fizyczne lokalu czy możliwość przesunięcia terminu realizacji inwestycji przez dewelopera. Jeśli znajdziemy w umowie deweloperskiej klauzulę niedozwoloną, możemy wystąpić do dewelopera o jej usunięcie. Jeśli nie wyrazi na to zgody, zadziała niezgodnie z prawem. W takiej jednak sytuacji cała umowa może być traktowana jako nieważna, a deweloper obciążony karą finansową przez UOKiK.