Przed zakupem
Umowa deweloperska – na co zwrócić uwagę przed jej podpisaniem?

Kulminacyjnym etapem zakupu mieszkania jest podpisanie umowy deweloperskiej. Ta, będąc najważniejszym dokumentem regulującym warunki nabycia nieruchomości, powinna zawierać postanowienia i informacje kluczowe z punktu widzenia przyszłego właściciela lokalu. W jakiej formie powinna być zawarta umowa deweloperska? Jakie zapisy muszą się w niej znaleźć? Czym są klauzule niedozwolone? O tym w poniższym artykule!
Umowa z deweloperem a ustawa
Warto wiedzieć |
Treść umowy z deweloperem reguluje szczegółowo Ustawa z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. z 2011 r., Nr 232, poz. 1377). |
Wspomniana ustawa, która weszła w życie 29 kwietnia 2012 roku, ma na celu ochronę praw nabywcy lokalu mieszkalnego. Zgodnie z jej zapisami, na deweloperze realizującym inwestycję mieszkaniową, spoczywają nowe obowiązki. Przed podpisaniem umowy deweloperskiej musi on:
- doręczyć kupującemu mieszkanie prospekt informacyjny dotyczący danego przedsięwzięcia – więcej na jego temat w artykule Prospekt informacyjny,
- udzielić szczegółowych informacji dotyczących sytuacji prawno-finansowej firmy i prowadzonej przez nią przedsięwzięcia deweloperskiego.
Forma umowy deweloperskiej
Umowa deweloperska, jako podstawa przeniesienia prawa własności, musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Koszty sporządzenia aktu i notariusza strony dzielą po połowie, choć zdarza się, że deweloper przejmuje je w całości na siebie.
Treść umowy deweloperskiej
Szczegółowe informacje o tym, co powinna zawierać umowa deweloperska, możemy znaleźć we wspomnianej ustawie. Do najważniejszych zapisów w dokumencie należą te dotyczące:
- stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej,
- cena mieszkania,
- położenia oraz istotnych cech budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem umowy deweloperskiej,
- usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku,
- powierzchnia i układ pomieszczeń,
- zakres i standard prac wykończeniowych,
- termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych,
- termin i sposób przeniesienia na kupującego prawa własności,
- informacje o rachunku powierniczym oraz gwarancjach bankowych lub ubezpieczeniowych,
- harmonogram i wysokość wpłat,
- warunki i zasady wypowiedzenia umowy deweloperskiej,
- określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej.
Odstąpienie od umowy deweloperskiej
Zgodzie z ustawą, nabywca mieszkania ma prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej w ciągu 30 dni od dnia jej podpisania. Jedną z przesłanek do jej zerwania, jest brak zawarcia w niej wszystkich określonych ustawą informacji, niezgodność zapisów umowy z informacjami zamieszczonymi w prospekcie bądź też jego niedostarczenie kupującemu mieszkanie.
Niedozwolone zapisy w umowie deweloperskiej
W umowie sporządzonej przez dewelopera mogą pojawić się także tak zwane klauzule niedozwolone, czyli zapisy nieuzgodnione wcześniej z nabywcą, które mogą naruszać jego interesy. Jako niedozwolone (nazywane też abuzywnymi) UOKiK wymienia takie zapisy, jak nierównomierny podział praw i obowiązków stron umowy, wyłączenia rękojmi za wady fizyczne lokalu czy możliwość przesunięcia terminu realizacji inwestycji przez dewelopera. Jeśli znajdziemy w umowie deweloperskiej klauzulę niedozwoloną, możemy wystąpić do dewelopera o jej usunięcie. Jeśli nie wyrazi na to zgody, zadziała niezgodnie z prawem. W takiej jednak sytuacji cała umowa może być traktowana jako nieważna, a deweloper obciążony karą finansową przez UOKiK.