Przed zakupem

Umowa deweloperska – na co zwrócić uwagę przed jej podpisaniem?

Przez Redakcja Apartal

Kulminacyjnym etapem zakupu mieszkania jest podpisanie umowy deweloperskiej. Ta, będąc najważniejszym dokumentem regulującym warunki nabycia nieruchomości, powinna zawierać postanowienia i informacje kluczowe z punktu widzenia przyszłego właściciela lokalu. W jakiej formie powinna być zawarta umowa deweloperska? Jakie zapisy muszą się w niej znaleźć? Czym są klauzule niedozwolone? O tym w poniższym artykule!

Umowa z deweloperem a ustawa

Warto wiedzieć
Treść umowy z deweloperem reguluje szczegółowo Ustawa z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. z 2011 r., Nr 232, poz. 1377).

Wspomniana ustawa, która weszła w życie 29 kwietnia 2012 roku, ma na celu ochronę praw nabywcy lokalu mieszkalnego. Zgodnie z jej zapisami, na deweloperze realizującym inwestycję mieszkaniową, spoczywają nowe obowiązki. Przed podpisaniem umowy deweloperskiej musi on:

  • doręczyć kupującemu mieszkanie prospekt informacyjny dotyczący danego przedsięwzięcia – więcej na jego temat w artykule Prospekt informacyjny,
  • udzielić szczegółowych informacji dotyczących sytuacji prawno-finansowej firmy i prowadzonej przez nią przedsięwzięcia deweloperskiego.

Forma umowy deweloperskiej

Umowa deweloperska, jako podstawa przeniesienia prawa własności, musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Koszty sporządzenia aktu i notariusza strony dzielą po połowie, choć zdarza się, że deweloper przejmuje je w całości na siebie.

Treść umowy deweloperskiej

Szczegółowe informacje o tym, co powinna zawierać umowa deweloperska, możemy znaleźć we wspomnianej ustawie. Do najważniejszych zapisów w dokumencie należą te dotyczące:

  • stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej,
  • cena mieszkania,
  • położenia oraz istotnych cech budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem umowy deweloperskiej,
  • usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku,
  • powierzchnia i układ pomieszczeń,
  • zakres i standard prac wykończeniowych,
  • termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych,
  • termin i sposób przeniesienia na kupującego prawa własności,
  • informacje o rachunku powierniczym oraz gwarancjach bankowych lub ubezpieczeniowych,
  • harmonogram i wysokość wpłat,
  • warunki i zasady wypowiedzenia umowy deweloperskiej,
  • określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej.

Odstąpienie od umowy deweloperskiej

Zgodzie z ustawą, nabywca mieszkania ma prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej w ciągu 30 dni od dnia jej podpisania. Jedną z przesłanek do jej zerwania, jest brak zawarcia w niej wszystkich określonych ustawą informacji, niezgodność zapisów umowy z informacjami zamieszczonymi w prospekcie bądź też jego niedostarczenie kupującemu mieszkanie.

Niedozwolone zapisy w umowie deweloperskiej

W umowie sporządzonej przez dewelopera mogą pojawić się także tak zwane klauzule niedozwolone, czyli zapisy nieuzgodnione wcześniej z nabywcą, które mogą naruszać jego interesy. Jako niedozwolone (nazywane też abuzywnymi) UOKiK wymienia takie zapisy, jak nierównomierny podział praw i obowiązków stron umowy, wyłączenia rękojmi za wady fizyczne lokalu czy możliwość przesunięcia terminu realizacji inwestycji przez dewelopera. Jeśli znajdziemy w umowie deweloperskiej klauzulę niedozwoloną, możemy wystąpić do dewelopera o jej usunięcie. Jeśli nie wyrazi na to zgody, zadziała niezgodnie z prawem. W takiej jednak sytuacji cała umowa może być traktowana jako nieważna, a deweloper obciążony karą finansową przez UOKiK.

 

 

Polityka RODO

Szanowna Użytkowniczko! Szanowny Użytkowniku!

Jeśli zgadzasz się na przetwarzanie Twoich danych przez Apartal Media Sp. z o.o. prosimy o kliknięcie w przycisk “Rozumiem” lub na symbol “x”. Twoje dane będą u nas bezpieczne,a zgodę możesz wycofać w każdej chwili na podstawie polityki prywatności.

 

Polityka Prywatności

Ogólna klauzula informacyjna

Zgodnie z treścią przepisu art. 13 ust. 1 i 2 rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2016/679 w sprawie ochrony osób fizycznych w związku z przetwarzaniem danych osobowych i w sprawie swobodnego przepływu takich danych oraz uchylenia dyrektywy 95/46/WE (ogólne rozporządzenie o ochronie danych) (Dz. Urz. UE L 119, str. 1) – RODO, który zobowiązuje Administratora danych osobowych do podania w trakcie zbierania danych od osoby, której one dotyczą, określonych informacji, wskazuję, iż:

  1. Administratorem Państwa danych osobowych jest Apartal Media Sp. z o.o., z siedzibą we Wrocławiu, ul. Gwiaździsta 62/12/2, 53-413 Wrocław, wpisana do Rejestru Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego prowadzonego przez Sąd Rejonowy dla Wrocławia – Fabrycznej we Wrocławiu, VI Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego, pod nr KRS 0000706215, o kapitale zakładowym w wysokości 5 000zł, NIP 8992834898.
  2. Administrator danych osobowych wyznaczył Inspektora Danych Osobowych, z którym można skontaktować się drogą mailową pod adresem e’mail: inspektor@apartal.pl
  3. Państwa dane osobowe będą przetwarzane przez Administratora przede wszystkim w celu wykonania zawartej umowy i realizacji usługi. Przedmiotowe dane osobowe mogą być również przetwarzane w celach dodatkowych, np. w celach podatkowych, dochodzenia roszczeń wynikających z przepisów prawa, archiwizacji;
  4. Państwa dane osobowe przetwarzane będą w oparciu o podstawę prawną, tj. art. 6 ust. 1 lit. a) rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2016/679 z 27 kwietnia 2016 r. w sprawie ochrony osób fizycznych w związku z przetwarzaniem danych osobowych i w sprawie swobodnego przepływu takich danych oraz uchylenia dyrektywy 95/46/WE (ogólne rozporządzenie o ochronie danych) (Dz. U. UE. L. z 2016 r. Nr 119, str. 1) – dalej RODO, (tzn. przetwarzanie odbywa się na podstawie zgody osoby, której dane dotyczą), art. 6 ust. 1 lit. b) RODO, (tzn. przetwarzanie jest niezbędne do wykonania umowy, której są Państwo stroną lub do podjęcia działań na Państwa żądanie przed zawarciem umowy), art. 6 ust. 1 lit. c) RODO (tzn. przetwarzanie jest niezbędne do wypełnienia obowiązku prawnego, który ciąży na Administratorze,  takiego jak np. obowiązek archiwizacyjny) oraz art. 9 ust. 2 lit. f) RODO (tzn. przetwarzanie jest niezbędne do ustalenia, dochodzenia lub obrony roszczeń);
  5. Podanie przez Państwa danych osobowych jest dobrowolne, lecz konieczne do zawarcia i wykonania zawartej umowy;
  6. Odbiorcami Państwa danych osobowych będą te podmioty, którym Administrator ma obowiązek przekazywania danych na gruncie obowiązujących przepisów prawa, a także podmioty świadczące na rzecz Administratora usługi jako Eksperci Apartal (Inspektorzy odbioru, inżynierowie budownictwa, geodeci, architekci), usługi księgowe, dostarczające przesyłki kurierskie i pocztę i inne;
  7. Państwa dane osobowe nie będą przekazywane do państwa trzeciego ani organizacji międzynarodowej,
  8. Państwa dane osobowe będą przetwarzane przez cały czas, przez który umowa będzie wykonywana, a także później tj. do czasu upływu terminu przedawnienia ewentualnych roszczeń wynikających z umowy i w związku z realizacją 5 – letniego obowiązku archiwizacyjnego;
  9. Przysługuje Państwu prawo dostępu do swoich danych osobowych, do ich sprostowania, poprawiania, żądania ich usunięcia lub wniesienia sprzeciwu a także prawo do żądania ograniczenia przetwarzania danych, a także do ich przenoszenia;
  10. Przysługuje Państwu prawo do cofnięcia zgody na przetwarzanie danych osobowych w dowolnym momencie, jednakże jej cofnięcie nie ma wpływu na zgodność z prawem przetwarzania dokonanego na podstawie uprzednio udzielonej zgody;
  11. Przysługuje Państwu prawo wniesienia skargi do organu nadzorczego, którym jest Prezes Urzędu Ochrony Danych Osobowych w przypadku uznania, że Pani dane osobowe są przetwarzane niezgodnie z wymogami RODO i przepisów prawa krajowego;
  12. Państwa dane osobowe nie będą podlegały profilowaniu ani zautomatyzowanemu przetwarzaniu;
  13. Administrator nie przechowuje Państwa danych związanych ze środkami płatniczymi tj. numeru karty kredytowej, danych dostępowych do systemów bankowych i kodów jednorazowych i nie są Państwo proszeni o wprowadzenie tych danych do serwisu/platformy/portalu. Dane te wprowadzają Państwo bezpośrednio w systemie podmiotu obsługującego płatności elektroniczne (w przypadku płatności kartami kredytowymi) lub swojego banku (w przypadku przelewów elektronicznych).